Data inserimento: 14/02/2013

Ristrutturazioni: che fine fa la detrazione 50% se l'immobile viene ceduto?

Dipende dalla data di stipula dell'atto di trasferimento, così sostiene il Consiglio del Notariato.
Un immobile viene ristrutturato grazie alla detrazione Irpef del 50% e subito dopo viene ceduto. Cosa accade alla detrazione? Passa in carico all'acquirente oppure rimane a chi cede l'immobile? A questa domanda risponde un'analisi del Consiglio Nazionale del Notariato (Studio n. 129-2012/T) pubblicata lo scorso 8 gennaio nel quale vengono riassunte le principali novità portate in materia di detrazione prima dal Decreto Salva Italia e poi dal Decreto Crescita, analizzando anche la questione sopra citata. La quale non ha una risposta univoca, ma dipende dalla data di stipula dell'atto di trasferimento dell'immobile e dall'entità dell'acquirente - persona fisica oppure società di capitali, persone, o cooperativa.


Il destino della detrazione residua nel caso di una cessione di un immobile appena ristrutturato ha una casistica piuttosto frequente: non sono poche difatti le imprese che effettuano interventi di recupero e/o ristrutturazione di un edificio e poi lo rivendono. Il CNN prova a chiarire che cosa accade in tali situazioni.

Prima di procedere con la specifiche del Notariato ricordiamo che il Decreto Sviluppo (Dl n. 83/2012) ha aumentato la detrazione Irpef sugli interventi di ristrutturazione dal 36% al 50% (con tetto massimo di spesa che passa da 48 mila a 96 mila euro) per le spese sostenute fra il 26 giugno 2012 e il 30 giugno 2013. Nell'applicazione della detrazione vale il principio di cassa - cioè la data in cui il contribuente ha effettuato il bonifico bancario - e non la data di esecuzione dei lavori.

Secondo il Notariato la sorte della detrazione residua in caso di vendita di un immobile appena ristrutturato dipende dalla data dell'atto. Per gli atti stipulati dal 17 settembre 2011 (data di entrata in vigore della legge n. 148/2011 di conversione del Dl n. 138/2011) al 31 dicembre 2011 si applica una disciplina. Dal 1° gennaio 2012 bisogna considerare invece le novità previste dal Dl n. 201/2011.

17 settembre 2011 - 31 dicembre 2011. Per gli atti stipulati in questo lasso di tempo il beneficio della detrazione residua rimane al cedente, cioè a chi ha effettivamente pagato i costi della ristrutturazioni. Il caso contrario si verifica solo quando nell'atto di trasferimento dell'immobile c'è un'indicazione precisa di trasferimento anche delle detrazione residua.

Dal 1 gennaio 2012 in poi. Con l'entrata in vigore del Decreto Salva Italia (Dl n. 201/2011) il meccanismo si capovolge e la detrazione residua si accompagna all'immobile, quindi lo sgravio passa dal cedente all'acquirente. Di conseguenza in questo caso se il cedente vuole mantenere per sé la detrazione residua deve esprimerlo chiaramente nell'atto di trasferimento dell'immobile.

Cosa dice l'Agenzia delle Entrate. L'Agenzia delle Entrate si è espressa sulla questione con un'apposita circolare (n. 19/E/2012) che va in disaccordo con quanto detto dal Notariato. Secondo l'Agenzia difatti la detrazione deve seguire l'immobile anche prima del 1 dicembre 2012, quindi anche per gli atti stipulati dal 17 settembre 2011 al 31 dicembre 2011. Il parere si basa sull'art. 16-bis del Tuir, che ha previsto a regime il beneficio della detrazione e l'automatico trasferimento della stessa con l'immobile.

La risposta del Notariato. Secondo il CNN affidarsi all'art. 16-bis del Tuir non è sufficiente. A dimostrazione di ciò il Notariato sottolinea come la disposizione citata prevede delle novità rispetto alla disciplina previgente. La detrazione è stata "assorbita" dalla disposizione e ciò comprova che l'art. 16-bis non ha recepito integralmente la disciplina già in vigore. Questa disposizione stabilisce, sì, il trasferimento automatico della detrazione con l'immobile, ma non che ciò valga anche per gli atti dal 17 settembre al 31 dicembre 2011.

Cosa dice il Tuir. L'art. 16-bis, comma 8 del Tuir prescrive che "in caso di vendita dell'unità immobiliare sulla quale sono stati realizzati gli interventi di cui al comma 1 la detrazione non utilizzata in tutto o in parte è trasferita per i rimanenti periodi d'imposta, salvo diverso accordo delle parti, all'acquirente persona fisica dell'unità immobiliare. In caso di decesso dell'avente diritto, la fruizione del beneficio fiscale si trasmette, per intero, esclusivamente all'erede che conservi la detenzione materiale e diretta del bene". Quindi quanto detto sopra vale ma solo per il trasferimento di un immobile ad una persona fisica. Se invece l'acquisto viene effettuato da una società di capitali, di persone o da una cooperativa il beneficio della detrazione rimane a carico del cedente.

A questo link è possibile leggere per interno lo studio del Consiglio Nazionale del Notariato.

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